نحوة اقامة دعوای خلع ید مشاعی و رویة قضایی جدید در این خصوص

نحوة اقامة دعوای خلع ید مشاعی و رویة قضایی جدید در این خصوص

یکی از دعاوی شایع در محاکم دادگستری، دعوای «خلع ید مشاعی» است. دعوای خلع ید، دعوای مالک مال غیر منقول است جهت اخراج و رفع تصرف نمودن کسی که بدون اجازه وی وارد ملک وی شده یا ورودش با اذن بوده لیکن اکنون علیرغم اخطار مالک، از ملک خارج نمی شود، که در هر دو صورت شخص متصرف، به تعبیر حقوقی اش، متصرف عدوانی و غاصب است.

تصرف اشخاص در ملک غیر در صورتی قانونی است که یا با اجازة مالک باشد یا با اجازة قائم مقامان وی. در صورتی که متصرف اجازة مستمر این اشخاص را نداشته باشد، غاصب است و در صورت طرح دعوا توسط مالک، غاصب مکلف به استرداد مال مورد غصب و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف است.

در خلع ید مشاعی، موضوع کمی فرق می کند، در اینجا مالکی که اقامة دعوای خلع ید کرده است، مالکِ بخشی از ششدانگِ پلاک ثبتی است و در پلاک ثبتی مزبور مالکان و شرکای دیگری هم وجود دارد. مانند مالک دو دانگ از یک آپارتمان که بدلیل ارث بین سه نفر مالکیت مشاعی وجود دارد.

در اینجا لازم است توضیح داده شود که ملک مشاعی ملکی است که دارای بیش از یک مالک است و هر یک از مالکان در ذره ذره ملک به نسبت سهامی خود مالک هستند.

در صورتی که در ملک مشاعی بدون اجازة هر یک از مالکان، مالکان دیگر یا اشخاص ثالث متصرف گردند، مالک مشاعی می تواند خلع ید مالک دیگر یا متصرف را از محکمه بخواهد. در این صورت، چون مالک مشاعی است نه مالک ششدانگ، می بایست دعوای خلع ید مشاعی مطرح نماید.

در دعوای خلع ید مشاعی، دادگاه ابتدا مالکیتِ خواهان را از طریق استعلام ثبتی ملک احراز و سپس تصرفات غیر مجاز خوانده را نیز بررسی و احراز می کند و در صورتی که خوانده مجوزی جهت تصرف ارائه ندهد مانند اجاره نامه یا فروش نامه و ...، دادگاه حکم به خلع ید مشاعی صادر می نماید.

اجرای حکم خلع ید مشاعی با حکم خلع ید ششدانگی متفاوت است. در اجرای خلع ید مشاعی، ملک پس از خلع ید متصرف یا مالکان مشاعی دیگر، به خواهان تحویل نمی شود و براساس قانون نحوة تقسیم و افراز املاک مشاعی در صورت قابلیت افراز، بنابر درخواست هریک از مالکان افراز و سهم هر مالک تفکیک می گردد و در صورتی که قابلیت افراز و تقسیم نداشته باشد (مانند آپارتمان)، پس از اخذ گواهی عدم امکان افراز از ثبت محل، از طریق اجرای احکام محاکم کارشناسی، مزایده و به فروش گذاشته می شود و هر شخصی بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، می تواند ملک مزبور را از طریق مزایده خریداری و تملک نماید و وجه دریافتی براساس سهم مالکان تقسیم می گردد.

نکته دارای اهمیت در دعاوی خلع ید مشاعی که اخیراً در رویة قضایی مورد نظر محاکم بخصوص محاکم تجدید نظر است، مربوط است به شرایط شکلی دادخواستُ دعوای خلع ید مشاعی. مبنی بر اینکه در دعوای خلع ید مشاعی، چه متصرف احدی از مالکان باشد یا شخصی دیگر از مالکان، می بایست همة مالکان مشاعی به عنوان خوانده قرار داده شود. این رویه که به نظر می رسد دارای استدلال محکمی هم نیست، به مرور رویه محاکم زیادی شده است.

خلع ید مشاعی از دعاوی بسیار پیچیده است که چون بحث تصرفات مطرح است و کیفیت و نحوة تصرف و اثبات غاصبانه بودن تصرفات مستلزم ارائة دفاع مستند و مستدل و اشراف به مقررات، آراء، نظریات مشورتی و رویه قضایی است.

دارالوکالة «وکیل قانون»

پذیرش وکالت در دعاوی املاک و اراضی...